居抜き物件の内見チェックリスト｜電気・空調・厨房・消防を契約前に確認する
居抜きは「設備が使える」から安い。裏を返せば、使えなければ居抜きの意味がありません。電気容量・空調の年式・厨房のダクトと排水・消防設備の要否は、契約してから分かると工事費が想定を超えます。内装・電気・空調を自社で施工しているポラーノプラザが、内見のときに見ている項目をそのまま公開します。
なぜ「契約前」に設備を見るのか
物件ごとに条件が全く違う
電気の契約容量、排気の経路、消防設備の状態は物件によって大きく違います。前テナントの配線が図面どおりでない物件も珍しくありません。
後から分かると工事費が膨らむ
幹線の引き直し、室外機の置き場所、ダクトの新設、消防設備の追加。どれも「契約してから判明」すると、居抜きで浮かせたはずの初期費用を上回ることがあります。
用途が変わると基準も変わる
前店舗と業態が違えば、必要な消防設備の基準・厨房の排気量・電気の負荷が変わります。「そのまま使える」は前と同じ業態のときだけの話です。
電気設備｜分電盤の容量と、動力（三相200V）の有無
分電盤と契約容量を見る
分電盤の主幹ブレーカーの数値と、電力会社との契約容量を確認します。演出照明・音響・厨房機器を多く使う業態（キャバクラ、焼肉店など）は、同じ坪数の店より電気を使います。足りなければ幹線の引き直しや容量変更の申請が必要です。
動力の引き込みがあるか
業務用エアコンや大型の厨房機器は三相200V（動力）を使うものが多く、動力の引き込みが無い物件では新規の引き込み工事が要ります。分電盤に「動力」の表記があるか、室外機まわりの配線を見ます。
配線がそのまま使えるか
通電確認と回路の追跡をすると、そのまま使えるか、引き直しが要るかが分かります。ブレーカーがよく落ちていた店は、容量不足・特定機器の不具合・漏電のどれかを切り分けてから判断します。
詳しくは 店舗の電気工事 のページへ。
空調設備｜年式・冷媒・室外機の置き場所
試運転して三択で判断する
残っているエアコンは、年式・冷媒の種別・稼働状況で「そのまま使う／洗浄する／入れ替える」の三択になります。使える場合は初期費用を大きく抑えられるので、内見の時点で試運転できるか確認します。
室外機と冷媒配管の経路
室外機は屋上・ベランダ・壁面架台・地上置きなど物件ごとに置き方が変わり、ビル管理会社の確認が要ることもあります。入れ替えるなら既存の冷媒配管・ドレンが再利用できる経路かも見ます。
業態で必要な能力が変わる
客席の密度、厨房の発熱、夜業態の長時間営業。前店舗の空調能力が今の業態に足りるとは限りません。内装と同じ会社が空調も見ると、配管の収まりまで一緒に判断できます。
詳しくは 業務用エアコン・空調設備工事 のページへ。
厨房設備｜ダクト・グリストラップ・給排水
排気ダクトの経路と能力
換気・排気・グリスフィルターは保健所検査と調理効率の両方に関わります。前店舗が軽食なら、焼き物・揚げ物中心の業態には排気量が足りないことがあります。ダクトがどこへ抜けているかも確認します。
給排水とグリストラップ
シンクの数と位置、排水の勾配、グリストラップの有無と清掃状態。厨房機器を入れ替えるなら、給排水と電気容量・ダクトの工事がセットになるかを見ておきます。
残置機器は「使える」と決めつけない
機器そのものが動いても、メニューに合わなければ入れ替えになります。使えるものは活かし、入れ替えるものは配線・配管ごと見直す。部分改装で済むかどうかは内見の段階でほぼ決まります。
詳しくは 飲食店の内装工事 のページへ。
消防設備｜用途変更の有無と、届出の要否
用途が変わるなら基準も変わる
前店舗と用途が変わる場合、必要な消防設備の基準が変わり、そのままでは足りないことがあります。感知器・誘導灯・消火器の位置と数は、今の業態の基準で消防設備の専門業者に見直してもらいます（当社は消防設備工事を承っていません）。
届出は着工の前に期限がある
間仕切りの変更や用途の変更を伴う内装工事は、原則として着工の7日前までに防火対象物工事等計画届出が必要です。開業日が決まっているなら、そこから逆算していつ着工するかを最初に出します。
図面があれば内見前でも見当がつく
物件の図面をお持ちいただければ、内見の前でも必要な工事の見当をお伝えできます。消防設備の工事・届出は当社では承っておりません。
内見のときに見る 12 項目
| 分野 | 確認すること |
|---|---|
| 電気 | 主幹ブレーカーの数値と契約容量／動力（三相200V）の引き込み／通電確認と回路の追跡 |
| 空調 | エアコンの年式・冷媒・試運転／室外機の置き場所と冷媒配管の経路／今の業態に能力が足りるか |
| 厨房 | 排気ダクトの経路と能力／給排水の位置とグリストラップ／残置機器がメニューに合うか |
| 消防 | 用途変更の有無／感知器・誘導灯・消火器の位置と数／届出の要否と着工までの日数 |
この 4 分野を同じ会社が見られるのがポラーノプラザの特徴です。内装・電気・空調・消防を下請けに出さないので、内見に同行したその場で「使えるもの／引き直すもの／届出が要るもの」を切り分けてお伝えできます。
居抜きの改装に関わるページ
-
店舗内装工事 →
スケルトンからの新装、居抜きの改装、原状回復まで
-
飲食店の内装工事 →
厨房・ダクト・空調から保健所・消防検査まで
-
キャバクラ・ラウンジの内装工事 →
スケルトンか居抜きか、キャバクラ物件の見きわめ方
監修：株式会社ポラーノプラザ（建設業許可 東京都知事許可（般-3）第154705号／電気工事士（第二種）ほか有資格者在籍）
情報更新日：2026年8月18日